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关于房屋竣工验收备案表!

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发表于 2009-3-29 11:58:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 wx0724 于 2009-3-29 12:04 编辑

咨询问答详细内容
主题
关于房屋竣工验收备案表!
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综合
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请问,在我们的购房合同中约定的是“房屋经验收合格交房”。现在我们到了交房时间,开发商无法出具“建筑工程竣工备案表”,我们找开发商,拒绝收房,开发商说的合同约定就是验收合格交房,这个备案表要综合验收合格后才会有,所以他们认为我们是恶意拖延不收房,违约了。而根据多方面的咨询及成都市建委质安处的说法:《建筑工程竣工备案表》是证明房屋质量经检验合格,达到了交房要求的依据,只有在获得了《建筑工程竣工备案表》后,开发商才可以进行交房,否则在此之前的交房都属于违规操作。那么现在我们的开发商就不具备交房条件,我们有权拒绝收房并有理由要求开发商赔付延时交房违约金。请问,是这样子吗?



回复正文
市建委下发的《关于进一步加强住宅工程竣工验收工作的通知》提出要求:质量监督机构应当依法对建设单位组织的工程竣工验收实施监督。住宅工程竣工验收未经质量监督机构监督的,其竣工验收视为无效,不得交付使用。建设单位在住宅工程竣工验收前,应组织施工、监理单位的有关人员对房屋质量进行检查,要将住宅工程结构质量、使用功能和建筑材料对室内环境的污染作为检查重点,特别是要做好厕浴间蓄水实验等重要使用功能的检查工作。 建设单位将住宅工程交付使用时,应按规定将《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》等相关文件一并交付用户,还须如实提供《竣工验收报告》内容。用户要求提供书面材料的,建设单位应提供《竣工验收报告》复印件。若买受人认为商品房未达到交房条件即交房,可依照购房合同相关条款约定提交司法仲裁或向人民法院起诉。





另外这个网站是竣工验收备案表的样本,大家看清样式不要被开发商乱七八糟的表格给骗了。http://www.jincao.com/fa/law19.80.htm
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 楼主| 发表于 2009-3-29 11:59:19 | 显示全部楼层
但是我们预售合同上交房的条件不是竣工验收备案表,好象是房屋交付使用书什么,开发商会赔钱吗?


以下内容采于网上我觉得交房最关键的是收房人要关心法律上赋予了我们什么权利,合同上约定了我们有什么权利。我们要关心的首先是发展商有没有取得竣工验收备案,可能有一些网友认为这个备案意义不太大,认为备案是发展商自己添的表去备案。这是一个错觉,发展商自己填的备案表没错,但一定要有关政府部门盖章同意他备案才行,如果仅是发展商写的,只有工程、监理添的内容,而没有政府部门同意备案的章是不能算发展商完成了备案。我们要备案表能保证什么?起码能保证您收的房经过消防等部门验收同意交付使用,还有备案表要牵扯到监理等单位盖章,监理单位如果瞎写同意备案,将来出现事故,它的责任也是很大的。交房时能拿到备案表而且还有一个好处,那就是房产证不会因为竣工备案问题而拖延,大家可注意一下,北京现在有些项目房产证拖着办不下来,其中一个原因就是发展商迟迟得不到竣工备案,只要一天不备案,这个楼就在政府的眼中是不合格的楼,只要房地产商一天完不成备案,他就一天不能够去办房产登记,他自己都没有拿到产权,更不要说把产权转移给买房人了。再有就是关于面积的测绘,测绘结果大家一定要关心。为什么强调这个问题呢?是因为我们合同当中有一个面积误差的处理约定,如果正负误差超过百分之三,业主有一个可以选择退房的权利。发展商可以说您先收,收了以后等到办产权证再把误差的钱还给您,但是,如果您实际入住了,将来您再提出退房会很难办。您说我根本不想退,那您可以把这个问题往后放,但是,假如您接受不了超过百分之三的面积误差,就一定要考虑面积误差可能会对您造成的影响。所以,大家不要把备案表完全想象成是发展商自己写的,如果真是他自己可以随便写,就不会出现好多项目交房时拿不出备案表,竣工备案有很多环节是互相制约的。所以,大家要关心这个备案表,有了备案表起码我们大家有一个放心,我住到里面基本上是安全的。当然,有些朋友到了房地产商交房时间,由于自己房子是租来的,不收房还要牵扯到租金等各个方面,如果您觉得发展商信得过,不要备案表就收房,这属于您个人选择,没人会干涉。目前北京建筑市场还没有出现太大的质量事故,大家可以根据自己的实际情况进行选择。
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 楼主| 发表于 2009-3-29 11:59:37 | 显示全部楼层
网友问:开发商交房时没有竣工备案表,这样的房能收吗?这样的房是不是办不了房产证?我们这儿有的邻居已经收了房了,以后会出现什么麻烦吗?  李律师答:  没有竣工验收备案表的房屋是不符合交付使用条件的,竣工验收备案表是办理产权证必须具备的文件之一,您可以开发商不符合交付使用使用条件为由拒绝收楼,开发商如逾期交付房屋的属于逾期交房。开发商不能已业主已收了房屋为由免除其违约责任。
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 楼主| 发表于 2009-3-29 12:00:10 | 显示全部楼层
商品房交付的法律规定的条件是什么? 答: 法律规定: 商品房的交付使用条件是竣工验收合格。 《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”。《建筑法》第六十一条 交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》(国务院1998年7月20日颁布实施)第十七条第一款规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”。 《商品房销售管理办法》(建设部2001年4月4日颁布实施) 第四十条规定:“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚”。可见,我国房地产法规定的房屋交付使用的条件是通过竣工验收。
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 楼主| 发表于 2009-3-29 12:05:31 | 显示全部楼层
建筑工程竣工验收备案表是什么?

摘自2004年10月14日《三湘都市报》
戴律师:
我买了某花园的商品房,约定今年八月底交房,交房条件是拿到《建筑工程竣工备案表》。但是等我拿到入住通知书如期去收房时,开发商却不肯出示《建筑工程竣工备案表》的原件,只拿出两页备案表的复印件来证明该房屋已经验收合格。请问戴律师,《建筑工程竣工备案表》是什么?是否拿到备案表就证明该房屋确实合格了?
罗小姐



罗小姐:
我国《建筑法》、《合同法》等法律都规定了建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用,这是国家强制性规范。依据有关规定,我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》,因此,出卖人在交付房屋时,应向买受人出示竣工验收备案表原件,否则,买受人有权拒绝交接,由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。
如果出卖人交付的商品住宅未能取得竣工验收备案表,其中不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的缺陷,同时,竣工验收备案表直接关系到房产证的办理,一旦将来发现该房屋始终无法拿到竣工验收备案表,房产证则始终无法办理。
根据建设部制定的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法及湖南省及长沙市的有关规定,竣工验收备案表通常包括以下内容:1、工程的基本情况,包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位)名称;2、勘察、设计、施工、监理单位意见;3、竣工验收备案文件清单,主要包括:(1)工程竣工验收报告,分5项,其主要内容为室内环境检测报告和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件;(2)规划许可证和规划验收认可文件;(3)、工程质量监督注册登记表;(4)工程施工许可证或开工报告;(5)消防部门出具的建筑工程消防验收意见书;(6)建设工程档案预验收意见;(7)、工程质量保修书;(8)住宅质量保证书;(9)住宅使用说明书;(10)建设单位与施工单位双方已签署意见的竣工结算;(11)房屋建筑工程和市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料;(12)法规、规章规定必须提供的其他文件。

质量监督站在收到建设单位报送的竣工验收备案文件并验证齐全后,应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫,加盖备案专用章;对符合条件、证明文件齐全有效的,应当收到申请之日起15日内按程序办理竣工验收备案。这时,共计四页的竣工验收备案表才是一份完整的备案表。


另外,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,例如消防设施等。缺少任何一项,买受人不能接受。


需要注意的是,《竣工验收备案表》只是建设(开发商)、设计、施工、监理及有关建设行政机关各方,就完工的建筑物的施工是否符合相关法律法规和设计所作的验收报告,并不能证明该建筑物没有质量问题,如果该商品房确有质量问题,主管单位可以收回备案表,责令建设单位按要求进行整改,全部整改完毕后重新组织工程竣工验收。
同时,《商品房买卖合同》是开发商与购房人签署的,开发商交付的房屋是否符合合同要求、是否具备交付条件,也需要购房人来验收确认。 戴律师
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发表于 2009-3-29 22:19:11 | 显示全部楼层
又一个玩弄文字游戏的楼盘
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发表于 2009-3-29 22:52:44 | 显示全部楼层
[zan]
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发表于 2009-3-29 22:53:04 | 显示全部楼层
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