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世纪花园一业主"霸占"楼顶引发邻里纠纷

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发表于 2016-7-31 22:21:07 | 显示全部楼层 |阅读模式

顶楼业主私自将屋顶挪作他用,这是不允许的。”周科长说,在天台私自搭建不仅会给楼房带来安全隐患,而且影响城市景观。如果业主要改变房屋的结构或在屋顶搭建,除了经过房屋鉴定部门和规划部门审批外,还必须征求该楼栋三分之二业主的书面同意。

    市城管监察支队的工作人员表示,《中华人民共和国城乡规划法》明确规定,“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人必须经过规划主管部门审批。”若业主私自在屋顶天台搭建建筑物或附着物,则属于违法建筑。


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 楼主| 发表于 2016-7-31 22:26:03 | 显示全部楼层
使用人共同使用的部位,含该幢住宅各业主的房屋公用建筑面积和分摊面积。房屋公用建筑面积分摊后,并不划分各户摊得面积的具体部位,而是属该幢住宅内各业主共同共有。楼梯、走廊作为共用部分,由该楼栋业主共同使用。各业主在享有共同共有权的同时必须承担相应的义务,即负有维持共同部分的正常使用状态,不得侵占共有部分、不得改变共用部分的设置和结构,不得侵占或改变其原始设计的使用功能的义务。

  对违章搭建、侵占通道等损害其他业主合法权益的行为,魏海涛表示,如该小区业主成立有业主大会,或选举有业主委员会,则该业主大会和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约,要求侵权行为人停止侵害、排除妨害、赔偿损失。其他业主对侵害自己合法权益的行为,也可以依法向法院提起诉讼,要求侵权行为人停止侵害、排除妨害、赔偿损失。
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 楼主| 发表于 2016-7-31 22:28:51 | 显示全部楼层
法院审理认为:被告307室外走廊及走廊前平台,在规划上不专属于被告所有,其独占使用,且建设单位销售时也没有根据规划将307室外走廊及走廊前平台列入被告所有,故该走廊及走廊前平台属于原、被告房屋所在建筑物的共有部分,而非专属于被告。被告的307室房屋的原业主,在未经审批的情况下擅自将该走廊封死,大门移至该走廊北侧,并将平台搭建钢棚,独占使用,显然改变了共有部位的外形和结构,侵害了他方的合法权益,应承担停止侵害、并恢复原状的民事责任。

  我国《物权法》规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

  据此法院判决:被告冯某应停止对6幢307室外走廊及走廊前平台的侵占,并拆除该走廊北侧门一扇及走廊前平台上的钢棚一个,恢复原状,限于判决生效后30日内履行完毕。
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 楼主| 发表于 2016-7-31 22:33:44 | 显示全部楼层
写一份调取证据申请,要求法院去房管局调取房产登记资料。
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 楼主| 发表于 2016-8-2 13:24:06 | 显示全部楼层
何某某及其代理律师在法庭上答辩称,何某某所购买的房产为框架结构,商住性质,改建装修不会对该楼的安全造成影响,因此不构成违章改建,破坏结构和违反使用功能。何某某承认自己组织集会、散发传单的行为,称这是代表业主合法投诉,没的失实,不存在赔偿经济损失和名誉权损失的问题。
  南山区法院审理认为,房产的使用和装修均应严格依照国家有关法规进行。原告作为世纪广场的物业管理者,有权对被告所购买的房产行使管理权。被告擅自将房屋改作商业用途,并将门户加宽,违反 了《深圳经济特区住宅区管理条例》和《深圳市住宅装修管理规定》的有关规定。原告要求被告将房屋的使用功能和进六户恢复原状,应予以支持。原告另主张被告恢复两房之间的隔墙、阳台外墙及另一房的进门户,理由不充公不予支持。南山区法院一审判决:被告何某某于判决生效后15天内将深圳华隆物业配套设备有限公司从世纪广场8和719室迁出,并恢复该两套房产的住宅功能;在判决生效后10天内,被告恢复718房进门户的原状,驳回原告其他诉讼请求,案件受理费由何某某承担。
  何某某对此判决不服,上诉至深圳中院,中院于2002年6月29日作出判决,维持南山区法院一审判决。
  评析:
  业主与物业管理公司均应遵守物业管理合同的约定,本案中何某某违反规定,违规装修,影响大厦结构,改变住宅功能,因此物业管理公司根据约定没收其装修押金的作法符合法律规定与当事人的约定。法院对本案的判决是正确的。
  目前全国有关物业管理的法规正在完善,业主的合法权益应该得到有效的保护,同时,物业管理公司的有关权益也应该得到有效的保护。
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 楼主| 发表于 2016-8-2 13:26:13 | 显示全部楼层
关于物业管理企业的责任。《物业管理条例》第四十六条第一款规定:“对物业管理服务区域内违反有关治安、环卫、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政部门报告。”第五十三条第二款规定:“物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。”这是为物业管理企业设定的一项义务。
  本案中,如果物业管理企业没有尽到这方面的以义务,就应当承担相关的责任。《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条规定:“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的,由房地产行政部门给予警告,可处装饰装修管理服务协议约定装饰装修管理服务费的倍至3倍的罚款。”《物业管理条例》第三十六条第二款也规定:“物业管理企业未能发行物业服务合同约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”
  如何界定特定管理企业是否履行了合同呢?通常来讲,如果物业管理企业已按照合同的约定尽到自己的责任且不存在管理上的缺陷,则物业管理企业不应承担责任;相反如果物业管理企业存在明显的过错,则应当承担未履行合同或者履行合同存在瑕疵的赔偿责任。
  但是,我们必须注意到,物业管理企业毕竟是一个民事主体而非行政管理机关,作为民事主体的物业管理企业不具有行政权力,因而物业管理企业不可能采取任何强制措施,它所能做的仅仅是发现了问题,及时向业主及施工单位提出意见,或者向有关行政管理部门报告,而不能直接采取有效的行政制裁手段。当然,如果物业管理企业根本没有发行监督管理义务,没有能够及时发现问题并提出建议也没有及时向有关部门报告,物业管理企业则应承担相应的责任。
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 楼主| 发表于 2016-8-2 13:33:29 | 显示全部楼层
我是否可以擅自改变自家房屋的使用用途?
【发布日期】2008-9-9 【作者】 【来源】

咨询热线内容
         2004年下岗后,我们一家三口仅靠微薄的生活保障金度日,生活非常艰难。迫不得已,我决定利用住一楼的便利条件开一个小卖部。我先向亲戚朋友们借了些钱,将家里的临街窗户改成推拉式,又从批发商场买进来各式各样的小商品,在窗户边挂起“小卖部”的牌子后,我的小本生意就正式开业了。没想到,生意还不错,楼上一些住户也表示支持,说有个小卖部生活方便多了,临时缺个什么东西下楼就能买,价钱还不贵。但邻居黄某对我开店的行为表示反对,说自从我的店开张后,窗外就嘈杂起来,影响了他正要考大学的儿子复习功课。其实,我也不是蛮不讲理的人,只是因为生活所迫才出此下策。影响到邻居,我也感到非常愧疚,不只一次向黄某道歉。但黄某仍然表示反对,称这种擅自改变房屋用途的行为违反了业主公约和物业管理合同,并叫来小区物业管理公司人员,责令我把店关了。
        请问:我改变自己的房屋使用用途,物业管理公司有权加以制止吗?  (咨询者:栾先生)
     
律师专线解答
         栾先生,我们虽然同情您的境遇,但还是要很遗憾地告诉您,您将自己的房子改成“小卖部”的行为已经影响到邻居黄某的生活,物业管理公司有权加以制止。
        业主作为物业的所有权人,有权对自己所有的物业行使占有、使用、收益、处分的权利。但是,这种权利的行使不得侵犯其他业主的合法权益。我国《民法通则》就对相邻关系作了规定,房屋的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻一方造成妨碍或财产损失的,应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。在该事件中,您将房屋改为“小卖部”事实上已经影响了邻居黄某儿子的学习生活,黄某当然有权要求您停止这种侵害。
        从另一角度说,根据小区业主公约和物业管理合同的约定,业主或使用人不得擅自改变房屋配套设施的用途结构、外观;违反规定的,物业管理公司有权予以制止、批评教育、责令恢复原状;对其他业主造成损失的,还应责令赔偿损失。所以,任何业主对擅自改变自家的房屋用途的业主都有权投诉,要求物业管理公司制止这种行为。物业管理公司基于物业管理合同的授权有权为维护其他业主的合法权益,对您擅自开店的行为予以制止。
      
症结所在
        本问题的症结在于咨询者不清楚业主是否有权擅自改变自己房屋的使用用途,以及物业管理公司是否有权对这种行为予以制止。
律师提醒与注意事项   
        如果需改变房屋的使用用途,可以召集召开业主大会讨论此问题。在征得业主大会和邻居的同意后,还必须向有关行政主管部门报批,并通知物业管理公司。
        对于小区内的私搭乱连、乱停车辆、在房屋共同部位乱堆乱放、随意占有绿地或破坏绿化、污染环境、影响居住小区景观、制造噪声扰民的行为,物业管理公司都有权加以制止。
      
法律链接
        《物业管理条例》第四十八条
        《中华人民共和国民法通则》第八十三条
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 楼主| 发表于 2016-8-2 13:36:35 | 显示全部楼层
我姓贾,今年65岁,是一名退休的人民教师。退休后,我总觉得无所事事,身体也变得越来越差。儿女们看我这样子,也十分为我担心。为了能让儿女放心,我决定每天早晨起来去小区门前进行锻炼。自从我参与到晨练的队伍中后,身体变得越来越好,抵抗力增强了,很少生病。
        前不久,我仍然如往常一样去晨练,但到老地方后,发现那些配套设施都被拆除了,许多人站在那里议论此事。后来,我才知道是物业公司为了他们的车辆通行方便,把这些公建配套设施给拆除了。得知消息后,我和小区的邻居们都非常气愤,我和几个经常在一起晨练的老朋友受大家的委托前去找物业公司评理。可物业公司不但不承认自己的错误,还蛮不讲理地说,那些设施是属他们所有的,他们想拆就拆,我们无权干涉。
        请问:小区里的公建配套设施属于物业管理公司所有吗?
   
律师专线解答
        贾老先生,请您一定要保重自己的身体,千万不要为了这些小事而伤及您的身体。听完您的叙述后,我们已经对该事件有了基本的了解,对于您提出的问题,我们也将尽可能全面详细地向您作以解答。
        为了使住宅小区业主的生活舒适便利,按照国家有关规定,开发商必须建造相应的公共配套设施。广大业主所购买的每一平方米的住宅建筑面积,其价格构成中不仅包含了住宅本身的面积,而且也包括相应土地使用权面积和公建配套设施的面积。应该说,住宅区所有产权人共同拥有住宅区的全部土地使用权和公建配套设施。所以,住宅小区所有产权人也是公建配套设施的共同所有人。
        根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》的规定,住宅小区内的最高权力机构是由房屋产权所有人所组成的业主大会,公建配套设施的产权理应由业主大会通过其执行机构业主委员会来行使。当业主委员会与物业管理公司签订了物业服务协议后,也应随之将公建配套设施委托给物业管理公司来管理,但物业管理公司只是依照广大业主的委托来行使这一权利,并不是说这些公建设施就是归物业公司所有。所以,购买商品房的广大业主应该明白,住宅区内的公建配套设施的产权只能属于住宅区内所有业主自己。               
        通过上述分析,想必您应该清楚地知道你们小区物业管理公司的做法是错误的,您及您小区的所有业主们完全有权依据相关法律就物业公司的这种违法行为向有关部门进行投诉,从而维护自己的合法权益。
     
症结所在
        本问题的症结在于咨询者对小区里公建配套设施的归属问题认识不清楚。
   
律师提醒与注意事项   
        物业公司在我国落户还不足10年,却发展异常迅速。正是因为这样的超速发展,才导致很多已经存在的问题不能够马上解决。因此,业主和物业之间的矛盾冲突不断发生激化也已经不再是什么新鲜事了。面对这种情况,作为业主的您一定要保持一种冷静的处世态度,采用正确合法、有效的方式去化解矛盾,解决冲突。
        遇到类似情形,您可以就该问题向业主委员会进行反映,由业主委员会出面,向物业管理公司服务部门、小区所在的市、区、县的居住小区管理办公室、物价局、土地管理局、消费者协会等部门投诉。   
      
法律链接
        《城市新建住宅小区管理办法》第十五条   
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 楼主| 发表于 2016-8-4 23:13:30 | 显示全部楼层
2007-4-20 8:58:00  来源:北京娱乐信报  频道:
对于小区的私搭乱建,很多业主碍于情面,要么“敢怒不敢言”,要么漠然处之,要么也加入私搭乱建的队伍,极少有因此而上法庭的。本文所举的案例只是众多现象之一,还有很多的私搭乱建依然故我。业内律师同时也表示,对于个别业主占地、圈地的情况,其他业主主张自己的权益也不一定就能成功,成功与否与房屋产权性质、占地的情况和位置都有关系。
    案例
    占用公共楼道被告上法庭
    李某、周某等七人均系本市×小区×号101、102、201、202、301、401、501、601室业主。1996年9月初,周某在对其购买的101、102室进行装修的同时,在进楼防盗门内侧,沿底层楼梯用白铁皮和木料拦隔至二楼连接处,并在一楼至二楼楼梯下搭建木箱,造成原底层公用走廊成为周某一户独用。同月9日,某物业管理有限公司以周某擅自违章搭建为由,发出《限期整改通知书》,限期周某自行整改拆除,恢复原样。但周某未予拆除。
    不久,李某等六人以底层公用走廊属全体业主的共用部位,且有他们分摊面积,周某的行为侵犯了他们的合法权益为由诉至法院,要求周某拆除违章搭建。周某则辩称,房屋的公用部位,一般来说是房地产所有者进出通道用的部位,虽未划定哪些部位属于哪些住户使用,但各层楼的公用部位由该层楼面住户使用是约定俗成的原则。自己实际居住使用的房屋已自然形成和划定相对独立的部分,该层楼面的公用部位属自己使用。况且自己的行为是出于防盗安全需要,属正当行为,故不同意对方的诉讼请求。
    判决
    拆除搭建恢复原状
    法院认为,共用部位是指一幢住宅内部的业主、使用人共同使用的部位,包含该幢住宅各业主的房屋公用建筑面积分摊面积,而房屋公用建筑面积分摊后,并不划分各户摊得面积的具体部位,应为该幢住宅内各业主共同拥有,因此,任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。周某在共用部位擅自搭建,侵害李某等人的合法权益,李某等人的诉讼请求应与支持,周某应于判决生效之日起十五日内,拆除该楼底层防盗门内侧沿一楼扶梯至二楼扶梯连接处的拦隔板及该楼梯下的搭建物,按原始设计的使用功能恢复原状。
    分析
    共用部分属于全体业主
    北京仁和律师事务所律师孟宪生指出,本案争议焦点是区分所有人对楼梯、走廊等共用部分的权利义务。所谓建筑物区分所有,是数人共同所有同一建筑物时,各自依其应有份额对独用部分享有专有权,全体成员对共用部分享有不可分割的共有权──互有权。区分所有权人行使其专有权应以不害及其他区分所有人的互有权为限度。超过此限度即为权利之滥用,对其他区分所有人应承担侵权的民事责任。上诉案例中周某的行为侵犯了全体区分所有人的互有权。 (蔡雪婧)

    小区"圈地"调查 半数业主对"圈地"忍气吞声(图)
    私搭乱建,围占楼道……对于这些现象,业主的反应如何呢?记者对广安门附近的几家小区的50多位业主进行了调查,发现七成业主对“圈地”表示不满,但对于如何处理,半数业主则选择忍气吞声。
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 楼主| 发表于 2016-8-4 23:20:50 | 显示全部楼层
房地产项目开发时间跨度大、过程复杂,其中涉及的房屋面积虽然最终通过房地产权证的方式确定下来,但是在不同的开发阶段其均会有一些差异。尤其是国内房地产市场形成的早期由于技术条件、规划国土职能分工等原因,房屋产权的面积往往会跟报建、预售时的面积存在差异,有的差异甚至达到了±10%。随着1995年建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》以及2000年8月国家标准《房产测量规范》颁布实施,使商品房面积测量和计算有了统一的标准,对加强房地产市场管理,逐步规范房地产开发企业销售行为都起到了积极作用。但是很多人对于影响商品房建筑面积的和公用建筑面积没有太多的了解,有的人甚至把他和住宅小区中的公共配套设施混为一谈。因此有必要对住宅小区中的公共配套设施做一些了解,对影响商品房面积的公摊面积进行一些探讨。
  
  一、住宅小区公共配套设施
  
  住宅配套设施,指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。一般分为教育设施、医疗卫生实施、文化体育设施、社区服务与行政管理设施、邮政及市政共用设施、商业服务配套及其他等七大类。
  (1)教育设施包括:幼儿园、中小学。
  (2)医疗卫生设施一般包括:卫生站、卫生服务中心等。
  (3)文化体育设施包括:综合文化活动中心、文化活动站、居民运动场/馆。
  (4)社区服务与行政管理设施包括:老年人福利院、老年人服务中心、托老所、老年人服务站点、托儿所、市政及其他管理用房、社区服务中心、社区居委会、物业管理用房、业主委员会用房、
  (5)邮政及市政公用设施包括:燃气供应站、变电站、垃圾压缩站、邮政分局、公共厕所、社会停车场/库、公交首末站、电信营业所、电信分局。
  (6)商业服务配套包括:肉菜市场、百货商店等。
  (7)其他一般指公变房、水池及泵房、锅炉房、开闭站、换热站等。作为小区的公共配套大部分发展商在完成建设后都要移交给相关部门接收。例如教育设施一般移交给当地教育局,医疗卫生设施一般移交给当地卫生部门;社区服务与行政管理设施包通常会移交给物业管理部门或当地居委会;燃气供应站由煤气公司接收;变电站由供电局接收;垃圾压缩站(垃圾收集点)由环卫部门接收;公交车站由交通部门接收;邮政分局由邮政部门接收等等。上述的小区公共配套作为移交的设施一般不会参与小区内住宅、商业等面积的分摊,根据现在各地区对于公共配套建设实施的要求基本上是与住宅同步实施建设验收,如果是分期建设的大型小区,则根据项目总体规划在公共配套在必须与当期住宅同步建设验收。
  通常此类的公共配套(含商业配套)会占小区总建筑面积的5%,公共配套面积除商业配套外其他的面积一般要移交给专业管理部门,基本上不作为可分摊的建筑面积,对商品房的分摊面积没有影响,通常房地产权证要办理到移交后的专业管理部门名下。
  
  二、公摊面积
  
  “公摊面积”是可分摊的公用建筑面积的简称。公用建筑面积是住宅建设不可缺少的一部分,是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用建筑面积分为可分摊的公用建筑面积(即公摊面积)和不可分摊的公用建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。其中对商品房面积有直接影响的是公摊面积,它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
  根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》及《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》,我们基本总结出公用建筑面积中不可用于分摊的有:1、作为独立使用空间租、售的地下室(含机动车库、非机动车库)、车道、车棚等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间如仓库;2、售房单位自营、自用的房屋;3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)房、设备用房。4、作为路面或街道使用的穿过楼内的通道。
  可分摊的公用建筑面积为:1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道,变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、电脑网络室(指智能大厦)、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水平投影面积的一半。
  公摊面积的分摊原则:
  1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内 的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
  2、为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。
  3、公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
  业主每户分摊的公用面积应该是公用建筑面积分摊系数乘以每户套内建筑面积。所谓公摊系数,也就是房屋的得房率。
  公摊面积计算方式包括:
  (1)各楼栋公摊总面积=整栋建筑面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室;
  (2)公用建筑面积分摊系数=公摊面积/各套套内建筑面积之和;
  (3)每套公摊建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。
  在一个楼宇中,公摊面积过大,势必降低房屋的性价比;过小,则影响居住的舒适度。那么,公摊面积应该占多大比例呢?一般而言,高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。虽然国家在一般住宅的公摊系数上没有规定上限,但是根据建筑设计规范通常不会超过30%,根据层高大致如下:
  7层以下住宅公摊率一般为7%—12%;
  7—11层住宅公摊率约为10%—16%;
  12—18层住宅公摊率约为14%—20%;
  18—33层住宅公摊率约为 16%—24%;
  公摊面积过大除了上述提到的层高问题之外,通常还有以下两种原因,一是不同的建筑结构造成公摊面积存在较大差异,一般来说框架比砖混公摊大、塔楼比板式公摊大,这种由于建筑结构不同造成的公摊面积差异可以达到10%—25%之间。
  另一种情况是由于户型结构和空间设计不合理造成的,例如电梯间过大,梯间到每户之间的走道过长、一梯多户、柱网设计不合理等等。在很多商住楼的设计上往往为了兼顾商业部分的需要在结构和设计上做了较大的妥协导致公摊过大。
  
  结束语:
  公共配套的多少和公摊面积的大小都是体现人们居住环境的标准。因此,如何在满足居住需求、空间舒适度的同时兼顾合理减少住宅的公摊面积,是值得房屋建设单位深入研究的课题。
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